韧性城市 澎湃动能

2019年7月18日，成都 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在蓉公布《2019年上半年成都房地产市场总结与未来发展》报告，研究表明：写字楼市场：新旧动能交错使成都优质写字楼市场的不确定性减少，但净招揽量依然高居全国第二，市场发展从较慢扩展改变为效率型茁壮零售物业市场：持续活跃，市场发展踏入尊重与突破的博弈论阶段仓储物流市场：电商自建库冲击显出，造就仓储物流市场踏入调整与时机的发展阶段投资市场：维持活跃，大宗交易成交量及多样性皆明显提高优质写字楼市场供应回落，但市场需求快速增长随经济不确定性减少而上升，市场发展从较慢扩展改变为效率型茁壮上半年，市场袭港5个项目大约29万平方米的追加供应，且主要堕于城南，其中天府新区秦皇寺板块步入首个甲级写字楼交付给。出租市场需求快速增长上升，清净招揽量仅有袭港26万平方米，同比上升58.5%。毕竟，一方面经济不明确性减少令其企业转变办公策略以构建成本优化，故市场新的另设办公及升级市场需求削减；另一方面则是因为部分行业持续调整所造成的企业退租及办公市场需求降级案例时有发生。

尽管如此，上半年成都优质写字楼清净招揽量仍居于全国第二。按行业看，非传统金融、房地产与TMT分列前三大市场需求来源。此外，医疗、教育类的办公市场需求活跃度减少。统计资料层面，市场空置率较去年底小幅上升0.5个百分点至23.0%；平均值租金较去年底微涨0.1%至84.0元每平方米每月，但市场于第二季度经常出现拐点，部分业主因市场不明确性减少而开始调整出租策略，租金环比袭港微跌。

成都写字楼市场在几经跟上、茁壮及调整三个阶段后逐步踏入存量时代，市场发展从较慢扩展改变为效率型茁壮，市场主体增大运营层面的投放以减少自身韧性抵抗风险。韧性策略1物业改建：城市更新机遇下，市中心楼龄值得注意的楼宇通过软硬件升级来探索二次生命周期；新兴区域开建项目也增大物业功能性前期研策的投放，以期缩短产品规划设计的保质期。韧性策略2绿色建筑：企业越发推崇社会责任和建筑仅有生命期的覆盖面积，绿色建筑亦因此沦为楼宇运营的发展方向。韧性策略3角色改变：楼宇截然不同空间服务提供者的角色，转型沦为仅有生态链供应商。

产业和楼宇高度融合，业主与租户共生效应突显，最后创建共赢及资产电子货币的长效机制。韧性策略4灵活性：面临内外部环境不确定性的激化，业主提升方案制订周期、自定义服务及优惠措施的灵活性以与众不同日新月异的市场需求末端。展望未来，2019年下半年市场还将步入大约40万平方米的追加供应。着眼市场需求末端，在打造出国际营商环境的背景下，市场经济运行机制和体系的国际化改革所营造出有的宜商环境未来将会使成都在国际舞台上的竞争力越发突显，继而更有更加多优质企业尤其是外资企业在蓉布局。

然而，考虑到新的经济行业调整及头部企业的强者恒强劲，市场或将意识到更加多优质企业携同大面积出租市场需求入驻成都与部分企业因经营不明确性激化办公市场需求降级或膨胀的异向共存情况。世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍回应：随着出租市场需求快速增长上升，写字楼平均值租金在倒数下跌7个季度后首次经常出现上行拐点。展望未来，经济内外部环境的不明朗，以及部分行业的持续调整，将更进一步加添市场需求端的不确定性。因此，业主不应推崇出租策略的时效性及灵活性，提升自身韧性以应付市场变化。

零售物业市场需求维持活跃，市场发展踏入尊重与突破的博弈论阶段上半年，伊藤广场开业为市场带给8万平方米的追加供应。然而，百货生存空间之后受到断裂，市场袭港数宗闭店案例，其研发模式及运营招商亟需调整。市场需求维持活跃，市场空置率较去年底上升0.7个百分点至5%，再行创意较低。

全市购物中心首层平均值租金较去年底下跌0.5%，报375.3元每平方米每月，其中核心商圈中地标项目的引导效应明显。按业态看，国际服饰品牌之后护持成都，她经济与他经济并驾齐驱；茶饮、咖啡品牌互相跨界完备产品线，本土特色小店步入购物中心；舞会体验品牌成市场新宠，儿童体验探讨亲子及启蒙教育，互联网基因品牌持续渗入。成都写字楼市场在几经跟上、茁壮及调整三个阶段后逐步踏入存量时代，市场发展从较慢扩展改变为效率型茁壮，市场主体增大运营层面的投放以减少自身韧性抵抗风险。

韧性策略1物业改建：城市更新机遇下，市中心楼龄值得注意的楼宇通过软硬件升级来探索二次生命周期；新兴区域开建项目也增大物业功能性前期研策的投放，以期缩短产品规划设计的保质期。韧性策略2绿色建筑：企业越发推崇社会责任和建筑仅有生命期的覆盖面积，绿色建筑亦因此沦为楼宇运营的发展方向。韧性策略3角色改变：楼宇截然不同空间服务提供者的角色，转型沦为仅有生态链供应商。产业和楼宇高度融合，业主与租户共生效应突显，最后创建共赢及资产电子货币的长效机制。

韧性策略4灵活性：面临内外部环境不确定性的激化，业主提升方案制订周期、自定义服务及优惠措施的灵活性以与众不同日新月异的市场需求末端。展望未来，2019年下半年市场还将步入大约40万平方米的追加供应。着眼市场需求末端，在打造出国际营商环境的背景下，市场经济运行机制和体系的国际化改革所营造出有的宜商环境未来将会使成都在国际舞台上的竞争力越发突显，继而更有更加多优质企业尤其是外资企业在蓉布局。

然而，考虑到新的经济行业调整及头部企业的强者恒强劲，市场或将意识到更加多优质企业携同大面积出租市场需求入驻成都与部分企业因经营不明确性激化办公市场需求降级或膨胀的异向共存情况。世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍回应：随着出租市场需求快速增长上升，写字楼平均值租金在倒数下跌7个季度后首次经常出现上行拐点。展望未来，经济内外部环境的不明朗，以及部分行业的持续调整，将更进一步加添市场需求端的不确定性。因此，业主不应推崇出租策略的时效性及灵活性，提升自身韧性以应付市场变化。

零售物业市场需求维持活跃，市场发展踏入尊重与突破的博弈论阶段上半年，伊藤广场开业为市场带给8万平方米的追加供应。然而，百货生存空间之后受到断裂，市场袭港数宗闭店案例，其研发模式及运营招商亟需调整。市场需求维持活跃，市场空置率较去年底上升0.7个百分点至5%，再行创意较低。

全市购物中心首层平均值租金较去年底下跌0.5%，报375.3元每平方米每月，其中核心商圈中地标项目的引导效应明显。按业态看，国际服饰品牌之后护持成都，她经济与他经济并驾齐驱；茶饮、咖啡品牌互相跨界完备产品线，本土特色小店步入购物中心；舞会体验品牌成市场新宠，儿童体验探讨亲子及启蒙教育，互联网基因品牌持续渗入。成都仓储物流市场于是以面对诸多不确定性，电商自建库的冲击令其出租市场需求末端结构性调整，供给外侧亦随之被动调整。

市场主体做到时机调整策略，将挑战移位成机遇，从而减少自身韧性抵抗风险。韧性策略调整与时机l租户：供应回落及电商冲击的双重影响之下，短期内市场可出租面积明显减少，给与租户更加多谈判空间，是升级仓储市场需求的绝佳时机。

l业主：一方面，业主增大出租策略的灵活性，调整租期、面积、租金的弹性；另一方面，电商市场需求归落自建库让业主新的检视招商方向，并开始挖出潜在的本地市场需求。l投资者：由于市场踏入调整期，投资者的预期渐渐归入理性。核心园区（双流、龙泉及新的都）的二手仓储项目受到注目。展望未来，2019年下半年市场预计将不会步入45万平方米的追加供应。

电商自建库影响预计沿袭，全年市场将保持调整基调。总体而言，成都作为西部物流枢纽的角色将随不断完善的基础设施和持续扩展的高标准仓储版图而稳固，越发成熟期的市场在未来将受到更加多投资者的注目。

世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟回应：尽管市场持续面对来自于电商自建库的冲击，我们依然仔细观察到成都标准仓储市场需求端的丰沛活力。因此，我们坚信在产业结构深化转型和基础设施增大投放的背景下，随着川渝合作各项措施的前进实行，成都的市场容量将更进一步不断扩大。

投资市场市场活跃，大宗交易成交量及多样性皆明显提高上半年，成都投资市场较去年同期活跃，共计袭港5个大宗交易，合计成交价金额大约63亿元。同时，交易的多样性亦明显提高，标的物涵括写字楼、购物中心、综合体及土地。着眼投资者包含，大型本地企业、领军地产企业及境内外投资基金等构筑买方主力。

有一点注目的是，尽管上述成交价是买卖双方自去年甚至更加早于以来的博弈论结果，但交易的达成协议仍是市场基本面提高和投资者信心提高的体现。以晶融汇购物中心为事例，该宗交易的达成协议折射出机构投资者对成都核心地段物业的积极态度以及后期物业升级改建的信心。世邦魏理仕华西区投资及资本市场部主管金灵回应：成都商业地产的资产价格在过去几年涨幅并不大，但随着出租市场大大提高，成都投资市场的收益率在哈密顿城市中对投资者的吸引力将大大提升。然而，由于短期内市场优质可售物业比较受限，故未来成都大宗交易依然不会处在比较平稳的博弈论阶段，成交价活跃度将维持以往的水平。

- 完了 关于世邦魏理仕世邦魏理仕是财富500强劲和标准普尔500强劲企业，为全球性的商业地产服务和投资公司。公司享有员工多达90,000名（不不含联营公司），通过全球480多家办事处（不不含联营公司）为地产投资者及承租者获取服务，明确还包括：设施、交易及项目管理，不动产管理、投资管理、评估与估值、物业出租、战略顾问、物业交易、按揭融资和研发服务等。青睐网页公司网址www.cbre.com。

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